La demanda para transformar bajos comerciales en viviendas en Gijón se ha incrementado de forma notable en los últimos años, hasta el punto de multiplicarse por seis en solo dos ejercicios. Así lo reflejan los datos de la Concejalía de Urbanismo, que evidencian un fenómeno creciente ligado tanto a las dificultades de acceso a la vivienda como a la falta de actividad comercial en determinados locales.
Según la información aportada en comisión municipal por el concejal de Urbanismo, Jesús Martínez Salvador, en respuesta a una petición del edil socialista Tino Vaquero, el Ayuntamiento cerró 2023 con 15 solicitudes de cambio de uso, todas ellas concedidas. En 2024, el número de peticiones ascendió a 44, de las que 36 fueron autorizadas y ocho quedaron en tramitación a final de año.
El crecimiento se acentúa en 2025, ejercicio en el que Urbanismo recibió 95 solicitudes, la cifra más alta registrada hasta la fecha. Al cierre del año, 23 expedientes habían sido aprobados, uno denegado y 71 permanecían en fase de tramitación. En total, en los últimos tres años se han contabilizado 154 peticiones, con 74 viviendas ya habitadas en espacios originalmente concebidos para uso comercial y un número similar de expedientes en proceso de resolución.
Desde el ámbito urbanístico se constata que este tipo de cambio de uso, aunque contemplado desde hace años en la normativa municipal, nunca había sido utilizado con tanta intensidad. Para algunos solicitantes representa una vía de acceso a un mercado residencial cada vez más tensionado; para otros, una alternativa para dar salida a locales que no han logrado consolidarse como negocios.
Ante la “multitud de consultas recibidas”, la Dirección General de Urbanismo elaboró a finales del pasado año un documento técnico en el que se detallan las condiciones básicas que deben cumplirse para obtener la autorización municipal. El texto, disponible en la web del área de Urbanismo, tiene como objetivo clarificar la aplicación del vigente Plan General de Ordenación (PGO) y garantizar que los cambios de uso se realicen de forma homogénea y conforme a la normativa.
Entre los requisitos exigidos figura la obligación de que cada proyecto esté redactado por un técnico competente y debidamente visado por el colegio profesional. Asimismo, se establece que el suelo de la vivienda debe situarse a una altura mínima de 1,20 metros sobre la rasante de la calle, una condición que solo puede excepcionarse en el caso de viviendas destinadas a personas con discapacidad, aplicándose dicha excepción al conjunto de los servicios vinculados a la vivienda.
La normativa también exige que la fachada resultante mantenga una integración racional con el conjunto del edificio, cumpla los principios de accesibilidad universal y, en caso de habilitarse un nuevo portal, cuente con los elementos propios de un acceso residencial, como identificación, iluminación, instalaciones comunitarias y, cuando sea necesario, ascensor.
Otro aspecto relevante es la obligación de disponer de plazas de aparcamiento, de acuerdo con los parámetros fijados por el PGO. En aquellos casos en los que no se alcance al menos el 50% de las plazas exigibles, la superficie media útil de las viviendas no podrá ser inferior a 50 metros cuadrados.
El documento también aborda la posibilidad de implantar viviendas en edificios de uso productivo destinados exclusivamente a oficinas, una opción permitida siempre que la transformación se realice de forma progresiva desde las plantas superiores hacia las inferiores, ya que no se admite un uso distinto bajo plantas ya destinadas a vivienda.
Desde el sector se apunta a que este fenómeno seguirá creciendo y se plantea la conveniencia de ajustar la normativa a las particularidades de cada barrio o a nuevas realidades urbanas, como los espacios de oficinas en desuso. Mientras tanto, el Ayuntamiento ha optado por reforzar el control técnico y la aplicación estricta de las condiciones urbanísticas ante un cambio de uso que ya está redefiniendo parte del paisaje urbano de Gijón.
